土地の探し方
土地の探し方
Ｑ1．土地が無いのですが？
A.土地さがしは家づくりの第一歩です。
まずは、どのような家をつくりたいのか、どのような場所を選ぶのか、予算は…などご家族でじっくりと優先順位と条件を話し合い、新しい家とこれからのライフスタイルのイメージを描くことが大切です。そのイメージを基に土地情報を収集・選択し、より多くの土地を見て回れば、きっとご家族の心にふれる土地とめぐり逢えると思います。１００％ご希望の条件を満たす土地は、無いといっても過言ではございません。どの条件を優先させるかがとても重要です。また、建築会社が持っている自社地には自社地で建物も建てて下さいという条件が付いた土地が多いです（建築条件付き土地）。その場合、他の建築会社での建築は出来ないもしくは条件を解除するのに費用が発生しますので、土地探しの際にチェックするポイントの一つです。
Ｑ2．土地探しで重要なことを教えて下さい
A.絶対に譲れない条件や、希望の優先順位を明確にする事です。
全ての希望を完璧に叶えていて、かつ値段面でも問題ない土地というのは、滅多に出会う事が出来ません。土地探しにおいて一番重要なことは、絶対に譲れない条件や希望の優先順位を明確にすることです。絶対に譲れない条件を満たしていない土地でしたら、いくら値段が安くてもやめておいた方がいいでしょう。また、理想に近い土地を見つけた場合に、まず調べておいてほしいことは、その土地の朝、昼、夜の状況、平日と休日の状況です。時間によっても大きな変化がないようでしたら、おそらく他は金額的な問題だけになると思いますので、立地に間違いがないか、ということを確認するためにも、朝、昼、夜と平日、休日の状況の違いは確認することがおすすめです。
Ｑ3．土地はどこで探せばいいの？
A.不動産業者や建売業者、ハウスメーカーなど色々な会社に依頼出来ますが、家づくりの総合的なアドバイスが出来る建築会社に依頼することがおすすめです。
土地探しには、大手不動産業者や地場の不動産業者に紹介してもらったり、建売業者やハウスメーカーから紹介してもらったりと、手段は色々あります。まず、どんな土地に住みたいのか家族で話し合い、広さ、価格等の希望条件をリストアップすること。それを不動産会社や依頼先候補の会社に伝えて探してもらうことがいいと思います。建築会社にお願いすることのメリットとしましては、良いと思っていた土地でも、希望のまどり・大きさのお家がはまらなかった、駐車スペースの確保や日当たりなど問題がないよう、お家も含めたトータルでアドバイスしてもらえることです。
Ｑ4．土地の形は縦長 or 正方形、どちらがいいの？
A.一般的には正方形が良いといわれます。
しかし、変形地でも土地の広さが足りていれば、理想の家が実現できる可能性はあります。土地探しは突然掘り出し物が見つかることもありますが、土地は世の中に一つしかないものですから、全ての条件を満たすものはほぼありませんし、選びすぎるとなくなってしまいます。土地探しは優先順位を持って、楽しく進めていきましょう。アイフルホームでは、土地にあわせた間取りをご提案できますので、形が悪いとあきらめる必要はありません。
Ｑ5．土地の方位は南向き or 北向き、どちらがいいの？
A.北向き、南向きそれぞれにメリットデメリットがある為、ご自身の住まい方と検討されることをおすすめいたします。
南向きの土地の場合だと、庭のスペースに駐車スペースも確保する必要がありますが、北向きの土地だと駐車スペースと庭は別にすることができます。南向きの土地の場合だと、南側に玄関を配置することになりリビングダイニングが狭くなりますが、北向きの土地だとリビングダイニングは広く使えます。南向きの土地の場合だと、北側斜線の影響を強く受けますが、北向きの土地だと北側に道路があるため北側斜線の影響を受けにくいです。南向きの土地の場合だと、日当たりは良いですが、北向きの土地でも2階にリビングダイニングを配置することで日当たりを確保できます。このように北向き、南向きそれぞれにメリットデメリットがある為、ご自身の住まい方と検討されることをお勧めいたします。一般的には南向きの土地が高いため、北向きも検討されると良い土地が出てくる可能性がありますよ。
Ｑ6．条件の悪い土地ってどんな土地？
A.土地形状、周辺環境、地盤など多くの要素があります。
地盤の良し悪しは重要です。地震による液状化なども心配ですよね。アイフルホームの場合、各種ハザードマップ確認、敷地調査、地盤調査など、様々な調査を行い、お客様に安心の家づくりをしていただくよう心がけております。
Ｑ7．どんな街が住みやすい？
A.自分たちの条件にあった街が住みやすい街です。
どんな街が住みやすいか、という問題は、どんな街に住みたいか、ということにも密接に関係してきます。例えば、子育てをしやすい街なのか、生活するのに便利な街なのか、自然が多い街なのか、安全・安心な街なのか、などなど。街にはそれぞれ特色があり、全てを完ぺきに満たす街、というのは残念ながら存在しないでしょう。また、家族構成により、当然求められる街の条件というのは変わってきます。まずは自分たちがどんな街を求めるのか、ということを整理するようにしましょう。そしてその上で優先順位をつけましょう。子供の教育を第一に考えるのか、生活が便利なことを第一に考えるのか・・・。優先順位を付けたら、あとは土地の価格との相談になりますので、自分たちの住みたい街というのを探すようにしましょう。
Ｑ8．土地に規制ってあるの？
A.土地建物には、利用を制限するための規制というものがいくつかあります。それは、建築基準法、景観条例、地区計画になります。
住宅は建築関係の法律に基づいて建てることが義務づけられています。その基本となるのが建築基準法です。建築基準法では、そこに住宅が建てられるかどうかや、どれくらいの大きさの住宅が建てられるかのルールが決められています。ですので、自分が家を建てようとしている地区にはどのような規制があるのか、ということは事前に確認することが必要です。次に景観条例ですが、有名なのは京都です。景観条例では、建物の高さや色、デザインなどについて制限を設けることになりました。最後に地区計画ですが、これは市町村単位で策定することができるため、かなり細かい規定があるところも多くなっています。こういったルールを守り、理想の家を建てるために敷地調査が必要です。
Ｑ9．家の建築に関係する条例ってどんなものがあるの？
A.建築基準法や都市計画法、各地方自治体で定める色々な条例が影響してきます。
土地に関わる条例としては、建築基準法や都市計画法、各地方自治体で定める色々な条例が影響してきます。例えば、建築基準法では、建築物の敷地は幅4ートル以上の道路に2メートル以上接していなければなりません。それに満たない場合は、道路中心より2メートル後退した線が道路境界とみなされます（セットバック）。また、他の条例としては、景観法や崖条例なんていうのもあります。景観法に関しては、観光地で多く、他の地域に比べて色々と住宅に制約が出てきてしまいますので、事前に調べておくことが重要です。後々こんなはずじゃなかったのに・・・という事態にもなりかねませんので、気をつけないといけないポイントの一つです。アイフルホームでは土地探し・敷地調査も行っていますので、そのような条例も事前に調べておくことができます。
Ｑ10．用途地域って何ですか？
A.住み分けを行う為に設けられたルールです。
無秩序に建物が乱立しないように制定されたのが都市計画法です。都市計画区域内では、市街化を進めていく地域と市街化を進めない地域を区域区分として定めていくことになります。市街化を進めていく地域を市街化区域、市街化を進めない地域を市街化調整区域と言います。このどちらにも属さない地域は非線引き区域と言います。区域区分よりさらに詳細に何を建てるのかを規定しているのが、用途地域になります。用途地域は12種類に定められており、ある程度どこに何を建てることができるか規定されております。工業専用地域のみ一般住宅を建てることが出来ません。
Ｑ11．建蔽（けんぺい）率って何？
A.敷地面積に対する建築面積、いわゆる建坪の割合のことになります。
建蔽率とは、敷地面積に対する建築面積、いわゆる建坪の割合のことになります。例えば、100㎡の土地があったとしても、定められた建蔽率が60％だった場合、建物自体は60㎡の広さしか使うことができません。ただし、ここではあくまでも建築面積の話ですので、2階、3階も含めた総床面積に関しては容積率が別途定められていますので、容積率の中で収まる形で家を建てます。そしてこの建蔽率ですが、地域により決められていますので非常に幅があります。建蔽率により建物を建てることができる面積が決まってきますので、土地の大きさだけを考えていたら、実際に実現したかった間取りを作ることができなくなった、ということになりかねませんのでご注意ください。
Ｑ12．容積率って何？
A.容積率（ようせきりつ）とは、敷地面積に対する建築延べ面積（延べ床）の割合のこと（建築基準法第52条）です。
容積率とは敷地面積に対する延べ面積をいいます。建蔽率は地表部分の割合を制限したものですが、容積率は建物の床面積を制限することで、全体の大きさを制限するものです。例えば、50坪の土地で容積率が200％の地域の場合、最大100坪（50坪×200%）の延べ床面積の建物（1階40坪、2階30坪、3階30坪のような）を建てることができます。
Ｑ13．隣接している道路が狭いんですが？
A.道路に関しても規制があります。道路とは原則的には幅員４ｍ以上のものとされています。
道路には、都市における災害などの発生に際し、緊急車が通れる道幅を確保するといった規制があります。道路とは原則的には幅員４ｍ以上のものとされています。建築基準法の規定では、（都市計画区域において）敷地は原則として幅4メートル以上の道路に2m以上接していないと建築物が建てられなかったり、セットバックといって敷地内での建物の大きさに影響を及ぼす事もあります。なので、一度敷地調査を実施し、家づくりのプロとして調査結果のほか、対応方法もまとめてご案内させていただきます。
Ｑ14．セットバックって何？
A.道路の幅員が４ｍ未満の場合、みなし道路を確保することです。
道路の定義として幅員４ｍ以上のものでないと、道路ではないということになります。但し道路幅員が４ｍ未満の場合、みなし道路と言ってその道路の中心線から２ｍ後退した線を道路の境界線とみなします。これをセットバックと言います。原則、セットバックした部分は道路と見なされるため、その部分に建物を建築することはできません。
Ｑ15．北側斜線ってどんな規制？
A.北側斜線とは、日当たりを邪魔しないように、家を必要以上に高く作ることを禁止する制限のことです。
北側斜線とは、北側に接している敷地の日当たりを邪魔しないように、規定した斜線を設けることによって、家を必要以上に高く作ることを禁止する制限のことです。北側の敷地が、家を建てようとしている敷地よりも低い場合、1階部分まで傾斜をつける必要が出てきてしまうことがあります。
Ｑ16．防火地域について教えてください
A.防火地域とは、住宅などの建物が密集する地区において、火災が発生した際の延焼を防ぐために指定される地域のことです。
その地域に建築する際には、火災を広げない様、防火構造の住宅にしなければなりません。防火地域に住むメリットとしては、周りが防火構造の住宅ばかりになるので、火災被害の可能性が少なくなるという事です。逆にデメリットとしては、当然耐火構造の家にする必要があるため、家にかかる建築費が通常より高くなります。
Ｑ17．都市計画道路には家は建たない！？
A.建てるには条件があります。
直近で道路を建設することが決まっている都市計画道路もあれば、道路を作るということだけが決定している都市計画道路もあります。都市計画道路における建築制限としては、建物の階数が2階以下であること、そして地下を作ってはならない、また、主要構造部が木造、鉄骨造、コンクリートブロック造などの構造である必要があります。都市計画道路はあくまでも都市計画施設の一つであり、都市計画施設としては公園や下水道、駐車場、ごみ処理場などがあります。
Ｑ18．建築協定とは？
A.良好な街づくりを行うために、建築基準法の基準に加え、それ以上の細かい基準を定めたものです。
建築協定は、建築基準法に基づくまちづくりの制度であり、地域のみなさんが自らの手で建物に関するルールを定め、このルールをみなさんが守りあうことによって、現在の良好なまちなみ（住宅地としての環境や商店街としての利便性）を将来にわたって守り育てていくものです。建築協定は区域内の土地所有者などの全員の合意のもと締結されます。その地区に建物を建てる場合は、新たな住人となった人にも効力が及びます。
Ｑ19．建築条件付でいい土地があったんだけど・・・？
A.施工する業者が指定されていますので、もし他に施工をお願いしたい業者があったとしても、基本はお願いすることができません。
もし、どうしても施工する業者を変更したいのであれば、基本的にはその土地をあきらめるしかありません。まれに建築条件を外してもらえることもありますが、基本的には難しいと考えておいた方がいいでしょう。
【多いトラブルの例】
・気に入った土地はめったに見つかりません。安くてよい条件の土地は、だれもが目をつけますので、早い者勝ちになります。したがって、先々まで考える時間とゆとりが無い状態で契約してしまうケースです。
・参考プランと仕様・設備を充分に事前に確認しておかないと、「希望のプランができない、仕様や設備が自由に選べない。こんなはずでは…」となってしまいます。
Ｑ20．土地を取得するにあたって、諸費用等はかかりますか？
A.税金と手数料が必要になります。
・不動産屋さんに支払う仲介手数料
・契約時の印紙代
・土地を自分の名義にする際の所有権移転登記代
・ローンを組む方はローンの手数料と保証料
・固定資産税（土地を取得した日からの日割り計算）
事前にしっかりと確認し、資金計画を組む必要があります。
Ｑ21．公簿売買、実測売買って何？
A.土地の面積の決め方が異なってきます。
公簿売買は土地売買代金固定型、実測売買は土地売買代金精算型とも呼ばれます。公簿売買は、これは実際に土地を測量して計算した面積ではなく、あくまでも「登記上の面積」で土地の売買を行うことを言います。これに対して実測売買は、「実際に測量した面」で土地売買を行います。また、土地の境界が明確になっているかどうかは確認しておく必要があります。公簿売買の上、土地の境界もあいまいだということになると、住んだのちに境界部分でトラブルになる可能性が非常に高くなりますので、必ず土地の境界については確認された方が良いです。
Ｑ22．この土地は相場より高い？低い？
A.相場は公示地価、基準地価、路線価で決まります。
土地の価格と密接な関係があるものとしては、公示地価、基準地価、路線価の3つが挙げられます。そして、これら3つを調べることで大体の相場というのが分かります。まず、公示地価とは、国土交通省、いわゆる国による土地鑑定委員会が毎年一回公示する標準地の価格のことです。次に基準地価ですが、内容的には頻度も含めてほとんど公示地価とは変わりません。違いは公示地価が価格の基準日が1月1日なのに対して、基準地価は7月1日、というところです。最後に路線価ですが、実際の土地の相場、という意味合いでいうとあまり関係ないのがこの路線価でもあります。この路線価は主に相続税の計算をするときに使うものですので、今回の対象からは外してしまっても特に差し支えはないです。ただ、忘れてはいけないこととして、土地の値段というのはあくまでも需要と供給によって変わってきますので、土地の形状や立地によって値段は全く変わってくることがあります。相場より安ければお得感が強くなって嬉しくなりますが、それよりも理想の土地が自分の想定費用の中に収められるかどうか、ということが大事です。
Ｑ23．登記ってなに？
A.第三者に対して、この土地は自分の所有物であるということを主張するために必要なことです。
登記とは、所有する権利を公示（公示とは自分以外の第三者に、誰がどのような権利があるのかということを明らかにすること）するために行います。「この家は私が所有する不動産です」ということを明らかにすることです。所有権や抵当権などの「権利」は目に見えないものです。これらの権利を登記という形にすることで、誰の目から見ても存在がはっきりわかるようになります。
Ｑ24．傾斜地の造成方法とは？
A.切土と盛土があります。
傾斜地の造成方法としては、土地を切り崩して平坦にする切土と、土を盛って土地を平坦にする盛土があります。盛土も切土も災害時には住宅に大きな損害を与える可能性があります。しっかりとした造成が必要になります。
Ｑ25．擁壁（ようへき）ってなんですか？
A.土砂の崩壊を防止するために、切土、盛り土などの崖を側面から支える壁状の構造物のことです。
擁壁（ようへき）は、土壌の安息角を超える大きな高低差を地面に設けたいときに、土壌の横圧に対して斜面の崩壊を防ぐために設計・構築される壁状の構造物です。土留（どどめ）と称されることもあり、一般に土留は簡素で一時的な構造を、擁壁は本格的で長期的な構造を指します。構造の種類はRC造・無筋・コンクリート等があります。切土・盛土それぞれに対して、基準以上の高さが生じたときには擁壁でおおうことを宅地造成等規正法により定められています。
Ｑ26．水道管には注意が必要？
A.土地を新しく購入する場合は特に注意が必要です。
水道管に関する問題の一つが、自分の土地まで水道管が届いていないということです。水道管が届いていないとなると、自分の土地まで水道管を引き込む必要が出てくることになり、別途費用が必要になることもあります。そして、水道管の口径と容量の問題もあります。また、あまり古い場合には、その水道管を使えない場合がありますので事前の調査が必要です。
Ｑ27．避難所はどこにでもあるの？
A.地域ごとに定められていますので、被災時に集まる場所をあらかじめ調べておいた方が賢明です。
避難所には、避難生活を送るための避難所と、一時避難場所、広域避難場所があります。災害による帰宅困難時には、「災害時帰宅支援ステーション」というものもあります。被災時は地域の避難所に集合することを家族で決めていると、すぐに家族が見つかりやすくなります。